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北京商务区写字楼产生“挤出效应”

2019-03-14
多家机构发布了前三季度北京写字楼市场的相关数据显示,金融街、中关村等核心商圈,空置率仍维持在极低水平,供求紧张带动租金上升,从而使得写字楼需求进一步外溢至非核心商圈,北京写字楼市场“去中心化”趋势明显。

在整体空置率上升的背景下,核心区土地供应日益稀少,新增甲级写字楼供应量将逐年缩减,区域内部的板块调整进一步加剧,北京写字楼市场“去中心化”正在加速。

“去中心化”趋势在供需两侧的数据均有所显现。数据显示,2018年前三季度,以望京、亚奥、丽泽等为代表的非核心及新兴商务区写字楼市场存量,十年来首次超过了以CBD、金融街、中关村为代表的传统核心商务区存量。而在需求端,2014年,非核心区供应量增长释放了大量办公需求,三年来非核心区吸纳量(承租量)已遥遥领先于核心区。

其中,核心商务区高租金的“挤出效应”和非核心商务区交通条件的改善,被认为是北京写字楼市场“去中心化”的两大推手。

第一太平戴维斯指出,租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素。非核心区的租金优势,成为了吸引写字楼需求外溢的重要因素。受北京新版“禁限目录”、严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响,北京核心商务区写字楼供应未来很难增加,供求紧张还会持续,价格高企的现状难以改变,写字楼需求外溢或还将持续。同时,非核心商务区多条地铁线路贯通,将极大提升区域通达性和商务氛围。


在市场整体发生变化的时候,北京写字楼市场的需求结构也在发生变化。随着政策背景和企业发展形势的变化,其对写字楼市场的影响也开始显现。北京非核心商务圈的供应量将在未来几年内激增和市场需求情况的进一步变化,使得部分甲级写字楼开始酝酿转型,如何寻找到新的潜在需求客户,成为其中的焦点。

北京共享办公场所,大多集中于乙级写字楼、创意园区或改建的厂房内,而现在加速进军甲级写字楼。转型共享办公既是甲级写字楼在寻求初创企业、中小企业办公需求的新的增长点,也是共享办公领域市场分化,部分企业和服务商竞争高端领域的必然选择。

然而 ,1月17日,高力国际发布的相关数据显示,今年将有10个共计约84万平方米的新项目入市,其中84.4%将位于北京CBD核心区与丽泽金融商务区。受此影响,预计北京甲级写字楼市场的整体空置率也将被推升约6.0个百分点至16.0%。竞争的加剧或将使全市平均租金于2019年末同比小幅下降0.4%至人民币325.7元每月每平方米。但高力国际也指出,CBD核心区新项目届时将实际入市的可租赁面积目前仍存在不确定性。

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